La Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid es un organismo autónomo de carácter mercantil adscrito a la Consejería de Medio ambiente, Vivienda y Agricultura, con personalidad jurídica propia, plena capacidad jurídica y de obrar y patrimonio propio que se rige por la Ley 1/1984 de 19 de enero reguladora de la Administración Institucional de la Comunidad de Madrid.

Entre sus funciones se encuentra (artículo 1.2, letra d, del Decreto 244/2015) la gestión, administración y disposición de suelo, viviendas, locales de negocio y edificaciones complementarias que constituyen el objeto directo de la actividad del Organismo.

El artículo 55 del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de vivienda, establece que:

”la administración de las viviendas de titularidad pública podrá llevarse a cabo por el propio Ente titular de las mismas, bien directamente, bien mediante encargo a Empresas especializadas.

Igualmente el patrimonio público de viviendas podrá administrarse a través de órganos específicos, a cuyos efectos el Ente público titular de las viviendas podrá:

a) Constituir Empresas mixtas de administración, con participación de otras Entidades públicas o privadas.

b) Acordar que los adjudicatarios se constituyan en Junta Administradora, que asumirá las funciones de administración del edificio o grupo de que se trate. Los Estatutos de estas Juntas deberán ser aprobados por el Ente titular de las viviendas.

c) Suscribir convenios con las Corporaciones Locales afectadas, o con los Patronatos Municipales de viviendas o Sociedades Anónimas Municipales a tal efecto constituidas”.

La forma habitual de gestión de las promociones de viviendas protegidas, titularidad de este Organismo, ha sido la contemplada en el apartado b) del artículo citado, Es decir, en los edificios de viviendas que se encontraban cedidas en régimen de alquiler, los adjudicatarios se constituían en Junta Administradora que asumía las funciones de administración del inmueble, actuando, en la práctica, de manera similar a las Juntas de Propietarios que regula la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.

A tal efecto, en los contratos de arrendamiento se establece que los inquilinos asumirán los gastos derivados de servicios comunes y mantenimiento del inmueble, constituyéndose para ello en Junta Administradora, debiendo contribuir al sostenimiento de dichos gastos comunes mediante sus aportaciones a la Junta Administradora en función de su cuota.

Con el transcurso del tiempo, se ha comprobado que, en determinadas promociones, este régimen de gestión no ha resultado satisfactorio, por lo que la Agencia de Vivienda Social con el fin de mejorar la gestión, ha licitado Acuerdos Marco, cuyo objeto es la administración y gestión integral de los servicios comunes de dichos edificios, de manera que la empresa que resulte adjudicataria se encargue de administrar y garantizar el adecuado funcionamiento de los servicios y la conservación de las instalaciones y zonas comunes de los inmuebles.

En definitiva implanta un nuevo sistema de gestión centralizada, con un adminsitrador único para todas las promociones incluidas en el respectivo Acuerdo Marco, con el objetivo de que sea la propia Agencia la que asuma, como propietaria, la responsabilidad en la tramitación de los servicios comunes garantizando el funcionamiento de éstos, a través de una empresa especializada.

Con este sistema, los inquilinos seguirán asumiendo el coste de los servicios y suministros comunes, si bien el coste de los servicios de Administración será por cuenta de la Agencia, que garantizará el correcto funcionamiento de los servicios.

Con este modelo de gestión, la empresa contratada responderá ante la Agencia del normal funcionamiento de todos los servicios comunes, exonerando de esta responsabilidad a los inquilinos. Éstos tendrán, únicamente, la obligación de estar al día en el pago de su cuota de gastos comunes.