1.ANTECEDENTES: ORÍGENES, EVOLUCIÓN Y DECLARACIÓN DE ÁREA DE REHABILITACIÓN INTEGRADA DEL BARRIO DE SAN CRISTOBAL DE LOS ÁNGELES.

San Cristóbal de los Ángeles es uno de los cinco barrios que forman el distrito madrileño de Villaverde.

Su característica más relevante ha sido, durante años, el aislamiento físico. El barrio se encuentra constreñido de Norte a Sur por el parque Dehesa Boyal y el cuartel militar, y de este a oeste, por la línea de ferrocarril Madrid-Andalucía y la carretera N-V de Andalucía. Este aislamiento repercutirá positiva y negativamente tanto en la identidad como en el comportamiento.

Demográficamente, entre 1957 y 1967, el barrio se empieza a conformar con vecinos procedentes de expropiaciones del centro de Madrid, empleados de empresas como EMT, RENFE, etc. Según la rectificación del Padrón Municipal de Habitantes de 2007 el barrio cuenta con una población de 16.595 habitantes, de los cuales el 58,84% son ciudadanos nacionales y el 41,13% son de nacionalidad extranjera pertenecientes a más de cuarenta países.

La vivienda es el principal problema sobre el que pivotan las protestas vecinales ante las diferentes Administraciones. Entre 1969 y 1983 son muchas las denuncias de los vecinos referidas a deficiencias estructurales, lo que obliga a acometer obras de consolidación de más de 50 edificios y obras de rehabilitación en los mismos, y en el resto. El régimen de tenencia fue siempre el de propiedad diferida en el tiempo, pasando los vecinos a ser propietarios derecho en la década de los 90.

Como consecuencia de estas protestas el Ayuntamiento de Madrid de acuerdo con la Comunidad de Madrid y el Ministerio de Fomento propone la declaración de Área de Rehabilitación Preferente para el barrio de San Cristóbal de los Ángeles. Esta propuesta es aceptada en 1999 y se encarga a la Empresa Municipal de la Vivienda que desempeñe la función de Ente Gestor en la tramitación de las subvenciones que tienen derecho a percibir, a fondo perdido, los propietarios de las viviendas del barrio. Igualmente se subvencionará la urbanización y la renovación de todas las infraestructuras del barrio (mobiliario urbano, pavimentaciones, alumbrado público, suministros de energía, etc.).

En el año 2000 la E.M.V.S abre la Oficina de Rehabilitación en el barrio con el objetivo principal de difundir a los vecinos los beneficios que pueden alcanzar en la rehabilitación de sus edificios, ayudándoles a consolidar los mismos y a mejorar sus viviendas, dotando a los edificios de unas instalaciones básicas de las que carecen, mejorando de esta forma no sólo las condiciones de habitabilidad, confort y accesibilidad, sino también la imagen del barrio y todo ello con unas importantes subvenciones, que se han ido incrementando con el paso de los años.

En una primera etapa el trabajo realizado desde la Oficina del Rehabilitación del A.R.I. se ve y se observa con recelo y desconfianza por parte de los vecinos que no confían en la garantía que pueden ofrecer las obras de rehabilitación. No obstante, con el paso de los años esta postura se ha minimizado y en estos momentos la rehabilitación de viviendas y edificios se empieza a vivir como una oportunidad positiva que hay que aprovechar.

1.1. Inversiones realizadas

El ámbito de intervención de San Cristóbal de los Ángeles afecta a 42 hectáreas, 166 edificios con 5.862 viviendas. La inversión económica asciende a 64.372.265,40€ (sesenta y cuatro millones trescientas setenta y dos mil doscientos sesenta y cinco euros con cuarenta céntimos) de los cuales se ha ejecutado una inversión en rehabilitación y reestructuración de 38.849.860,88€ (treinta y ocho millones ochocientos cuarenta y nueve mil ochocientos sesenta euros con ochenta y ocho céntimos) lo que supone un 60,35 por ciento de la inversión total.

2. EL A.R.I. DE SAN CRISTÓBAL

Desde hace años es frecuente, y alentador, constatar que la palabra rehabilitación ha venido y viene acompañada del adjetivo “integral”, y lo que en principio era una acción, exclusivamente, de rehabilitación de edificios y viviendas se ha ido ampliando con intervenciones en el espacio público, la eficiencia energética, la restructuración de edificios, realojos provisionales y definitivos de los afectados, la intervención social participativa a través de un Programa de Desarrollo Comunitario, etc..

La reestructuración, protagonista de las intervenciones en los edificios y viviendas, comienza a dar sus primeros pasos en el año 2002, cuando la E.M.V.S., como Ente Gestor junto con la Comunidad de Madrid, acuerdan dar una respuesta a los edificios con una patología constructiva de carácter irreversible y, por tanto, dar respuesta distinta a la rehabilitación, mediante la cabida de proyectos de reestructuración (demolición y obra nueva).

La Rehabilitación Integrada supone enfrentarse y dar respuesta a todas las variables (carencias y necesidades) detectadas a través de una investigación participativa y multidisciplinar en el ámbito de actuación, pero de manera conjunta y coordinada. De esta forma la misma población del Área se ven como vecinos, residentes y, también como ciudadanos agentes de su desarrollo, contando con el apoyo y colaboración de las Administraciones Públicas y de las diferentes entidades profesionales que están involucrados en el proceso de rehabilitación integral del barrio.

Uno de los aspectos del contexto de la intervención global es la proyección sostenible de las actuaciones, es decir, que toda la labor encaminada a resolver las necesidades presentes debe tener la garantía de prever la resolución de las necesidades futuras.

2.1. Los orígenes del proceso de reestructuración y los primeros realojos

El edificio 542 (Godella 13,15,17,19,21) con 54 viviendas, en el primer semestre de 2000, fue detonante de los primeros realojos provisionales, poco tiempo después de abrirse la Oficina del A.R.I. en el barrio (13 enero 2000). Al mismo tiempo, el edificio 810 (Paterna 35,37,39,41,43,45) con 58 viviendas, que se encontraba en peores condiciones estructurales que el anterior, como así lo ratificó el primer Estudio de Patología y Geotecnia que se elaboró encargado por la E.M.V.S. fue en el que se continuaron los realojos provisionales y la primeras compras de viviendas. Más tarde se reparó en este edificio, para sobre el que desarrollar un proyecto con fondos europeos, dentro del V Programa Marco de la U.E.: Programa Regen Link (I+D sobre adecuación ambiental y ahorro energético en los edificios de viviendas).

2.2. El proceso de reestructuración y la intervención social

Mencionados los orígenes del proceso de reestructuración en el barrio, hay que decir, en relación a la gestión, que durante los años 2003 y 2004 la E.M.V.S junto con la Asociación de vecinos del barrio “La Unidad”, la Federación Regional de Asociaciones de vecinos de Madrid (F.R.A.V.M.), los Equipos Técnicos y de Gestión consolidan tres líneas de acción:

2.2.1. Consenso definitivo de los edificios susceptibles de reestructuración (26 bloques y 752 viviendas), Marzo 2005.

2.2.2. Constitución de la Mesa de Rehabilitación de Vivienda de San Cristóbal de los Ángeles, integrada por los representantes del Ministerio de Vivienda, Comunidad de Madrid, E.M.V.S., Junta Municipal de Villaverde, AA.VV. La Unidad, Federación regional de asociaciones, área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento, y los Equipos Técnicos y de Gestión.

2.2.3. Análisis de la intervención social en el proceso de reestructuración. El desarrollo del programa de reestructuración de los edificios del barrio conlleva múltiples dificultades para su implementación, debido a los condicionantes sociales, históricos y estructurales existentes.

San Cristóbal ha sufrido un proceso de envejecimiento demográfico notable, consecuencia de las limitaciones de su estructura urbana y de las patologías de su edificación. Esta estructura demográfica envejecida, entre la población residente autóctona, repercute en la capacidad de afrontar procesos de rehabilitación, y sobre todo de reestructuración, por parte de un colectivo de personas mayores con pocos ingresos. En paralelo a este fenómeno se produce, en los últimos años, la implosión de la inmigración extranjera en el barrio, que acude a la periferia donde el precio de la vivienda es menor. Igualmente son sectores de rentas muy bajas y unidades familiares de mayor tamaño, por lo que este sector de población, difícilmente, puede dinamizar el proceso de rehabilitación y, mucho menos, el de reestructuración.

Es importante tener en cuenta, para abordar cualquier intervención en un barrio como San Cristóbal de los Ángeles, varios parámetros que van a condicionar el proceso iniciado desde diferentes puntos de vista:

a. Rehabilitación de viviendas y edificios:

- Patologías de cimentación y estructura (Necesidad de rehabilitación o reestructuración)

- Ausencia de ascensor en edificios de 5/6 plantas (Carencia de accesibilidad)

- Carencia absoluta de aislamiento térmico de los edificios.

b. Proceso de reestructuración (Demolición y obra nueva):

- Existía, y todavía persiste cierta confusión y desconfianza, apreciación que genera serias dificultades en la asimilación de este proceso por parte de los residentes.

- Limitación de las alternativas posibles para que colectivos de bajo nivel de solvencia económica puedan hacer frente a los costes de reestructuración.

- Falta de la unanimidad requerida por parte de vecinos por la desconfianza ya mencionada, (cada vez en menor grado).

c. Residentes:

- Incremento del grado de hacinamiento residencial entre la población inmigrante extranjera como estrategia que les permite asumir los gastos derivados de hipotecas o alquiler.

2.3.4. Consideraciones acerca del proceso de realojo llevado a cabo desde la EMVS

La falta de alternativas de vivienda de alquiler en el entorno del barrio de San Cristóbal redunda en la angustia y miedo que el proceso produce, dificulta la decisión y se vive la rehabilitación/reestructuración como algo inseguro, a veces incluso como “amenaza”.

Desde la E.M.V.S. se ha puesto a disposición del proceso, viviendas de régimen especial en régimen de alquiler o venta para realojos provisionales o definitivos en zonas cercanas (Distritos de Usera/ Villaverde).

Cuando surgen situaciones muy definidas como: mayores con escasas pensiones y/o inmigrantes con bajos salarios, se han tenido que arbitrar nuevas opciones que permitieran desbloquear el proceso iniciado.

Alternativas tales como:

- Permutas de vivienda de San Cristóbal, en el caso de personas mayores, por vivienda de régimen especial, propiedad de la E.M.V.S.

- Fórmulas de retorno en alquiler con opción a compra de la vivienda en edificio reestructurado.

Desde la E.M.V.S. se asume toda la gestión que supone llevar a cabo el proceso de realojo de todas las familias afectadas por la reestructuración de sus edificios.

3.EL PROGRAMA DE DESARROLLO COMUNITARIO: INSTRUMENTO DE LA INTERVENCIÓN INTEGRAL Y DE LA REVITALIZACIÓN URBANA

El Desarrollo Comunitario es una metodología que permite implantar estrategias innovadoras de participación para lograr el objetivo de la REVITALIZACIÓN Y REGENERACIÓN de una comunidad, mediante enfoques integrados que contemplen diferentes aspectos: sociales, económicos, educativos, arquitectónicos, urbanísticos y medioambientales, tendiendo al desarrollo sostenible mediante la implicación conjunta y coordinada de todos los agentes intervinientes en el proceso: vecinos, profesionales y administraciones.

3.1. Las dificultades del Programa

- La transversalidad en la participación de los diferentes agentes.

- La sostenibilidad en el desarrollo de las actuaciones.

- Creación de espacios de reflexión, deliberación y de toma de decisiones consensuadas).

- Autoaprendizaje y aprendizaje mutuo.

- Ser eficaces en la implementación.

3.3. Estructura Organizativa

- Equipo asesor (Universidad Carlos III)

- Grupo motor (Comisión técnica)

- Equipo de Coordinación Comunitaria

- Comisión de Control y Seguimiento

- Mesas sectoriales:

· Mesa de rehabilitación

· Mesa de educación

· Mesa de convivencia

· Mesa de economía y desarrollo local

· Mesa de salud

· Mesa de juventud

- Consejo de Barrio (asamblea de barrio)

La puesta en marcha de una iniciativa tan compleja y las contradicciones y conflictos que aparecen en su puesta en práctica no son fáciles de solucionar. Sin embargo, no cabe duda que estos proyectos son imprescindibles en barrios como el de San Cristóbal de los Ángeles, vinculados con los procesos de rehabilitación y reestructuración, consolidándose como el dispositivo social que el Área de Rehabilitación necesita, permitiendo una acción integral e integrada que garantice la sostenibilidad de la acción de revitalización.