MEMORIA EXPLICATIVA

El Programa de Actuación para la Rehabilitación Integral de la barriada San Martín de Porres, acordado en 2004 entre la entonces Consejería de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Córdoba, prevé la reurbanización de área, la reordenación y mejora de los equipamientos y la rehabilitación de los edificios residenciales, tanto en sus elementos comunes como en el interior de las viviendas. La parte asignada en este programa a la Consejería, y ejecutada a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía, ha sido la rehabilitación de los elementos comunes de los 96 edificios residenciales de la barriada y son estas obras, terminadas en la actualidad en 90 edificios y en fase de ejecución en los 6 restantes (lo que supone un porcentaje de ejecución del 93,75%), las que se presentan a la Convocatoria.

EL CONJUNTO INICIAL

El primer grupo de 520 viviendas de lo que hoy conocemos como la barriada San Martín de Porres, promovido por la Obra Social Cordobesa Huertos Familiares, se proyecta en 1959 por el arquitecto D. Rafael de la Hoz. Posteriormente (1962), esta misma entidad y la Obra Sindical del Hogar promueven otros dos grupos debbra Sindical del HogarO 720 y 700 viviendas con encargo al mismo arquitecto quien, desarrollando propuestas de organización espacial análogas a la primera, pero con distintas técnicas constructivas, termina por conformar un conjunto de fuerte homogeneidad.

El total del área incluye 96 edificios residenciales, lo que supone un total de 1920 viviendas que albergan una población superior a los 6.000 habitantes. Cada uno de estos edificios, de cinco alturas, presenta una planta de cuatro viviendas, todas ellas con un programa de tres dormitorios y una superficie útil que oscila de 45 a 48 m2. El estado de conservación de los edificios es muy diverso en función de la fase a la que pertenecen y al grado de mantenimiento otorgado por cada comunidad. Es de destacar, frente a una mayoritaria renovación de los acabados en el interior de las viviendas, el enorme deterioro de los elementos comunes del edificio.

LA INTERVENCION EN LOS ELEMENTOS COMUNES DE LOS EDIFICIOS

Se realiza manteniendo en sus viviendas a la población residente. Tan poderoso condicionamiento ha influido considerablemente en las soluciones proyectadas. Asimismo, todas las intervenciones han sido consensuadas previamente con las comunidades de propietarios y AAVV de la zona.

Sustitución de la cubierta de fibrocemento existente por otra a base de paneles de chapa de acero con el adecuado aislamiento térmico.

Instalación de ascensor y remodelación de la caja de escalera, facilitando así la accesibilidad al elevado número de personas mayores residentes. Esta nueva instalación exige la sustitución de la caja de escalera preexistente.

Ampliación de la superficie útil de las viviendas en 2,50 m2, ocupando el retranqueo preexistente en las fachadas anterior y posterior, lo que exige la demolición previa de muchas ampliaciones en precario realizadas por los propietarios.

Mejora de la red de saneamiento realizando la sustitución de bajantes y parte de la red horizontal.

Nuevas derivaciones individuales de agua y electricidad, así como la centralización de contadores de electricidad en el exterior (antes ubicados en el interior de las viviendas) y nueva batería de contadores divisionarios de agua (lo que permite anular el contador único preexistente)

Renovación de las fachadas mediante la sustitución de la carpintería y cerrajería; antenas de TV; tendederos; aparatos de aire acondicionado; eliminación, previo soterramiento, de las redes de electricidad y telefonía; mejora del rejuntado de la fábrica de ladrillo y tratamiento con pintura blanca.

Creación de un espacio exterior privado para los edificios, disminuyendo así, en el sector calle Torremolinos, el amplísimo y degradado espacio público preexistente.

TAMAÑO, PRIORIDAD, COSTE Y RESULTADO

El número de edificios que han conformado cada licitación de obra ha permitido el acuerdo previo con las comunidades de propietarios implicadas, así como la deseable economía de escala y el acceso a empresas constructoras de tamaño medio. La morfología del área ha inducido que este número coincida, la mayoría de las veces, con alineaciones completas de edificios. La rehabilitación de los 96 edificios residenciales se ha realizado mediante un total de 20 licitaciones independientes, lo que ha supuesto un tamaño medio de cada una de ellas de 4.8 edificios por expediente (96 viviendas).

El orden de la intervención se ha establecido dando prioridad a aquellas alineaciones que antes aceptaron las condiciones del convenio, básicamente tres: autorización para al derribo de las ampliaciones “ilegales” existentes; pago solidario por la comunidad de propietarios de la cantidad exigida correspondiente al 25% del coste del ascensor (6.000 €); y autorización para la retirada y reorganización de la multitud de elementos “privados” colocados en las fachadas. Este orden de prioridad ha permitido iniciar las obras en las comunidades más organizadas y solidarias, animando los resultados conseguidos a otras comunidades, inicialmente más reticentes o desestructuradas.

Paralelamente a la ejecución de estas obras se han llevado a cabo programas específicos destinados a la creación y reforzamiento de las comunidades de propietarios en aquellos casos donde la estructura social era inexistente o muy precaria, así como talleres que enseñen y fomenten el necesario mantenimiento de los edificios. Por otra parte, en los expedientes de obra correspondientes a las 500 viviendas del sector calle Torremolinos, la licitación de las obras ha incluido claúsulas encaminadas a que las empresas adjudicatarias contrataran a personas residentes en los edificios objeto de la rehabilitación.

Es de destacar la labor realizada en colaboración con la Obra Social Cordobesa Huertos Familiares, promotora en el año 1959 de las 500 viviendas del sector calle Torremolinos. Todavía en 2004 este conjunto de viviendas ni siquiera contaba con escritura de obra nueva y división horizontal y, consecuencia del mismo abandono, era altísimo el número de viviendas ocupadas irregularmente. Tras la realización del correspondiente expediente de reparcelación, encargado de deslindar las parcelas residenciales de la red viaria existente y otros espacios públicos, se ha redactado y registrado la escritura de obra nueva, desarrollando, paralelamente a las obras de rehabilitación de los edificios, el proceso de regularización de las viviendas otorgadas todavía en régimen de acceso diferido a la propiedad. Tras la conclusión de las obras de rehabilitación se ha iniciado el otorgamiento de escritura a los residentes previamente regularizados.

El coste medio por vivienda de la intervención asciende a 12..500 euros. La gestión económica se ha realizado por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía y no ha habido cofinanciación de la Unión Europea.

Si consideramos como el mejor indicador del resultado de la intervención el funcionamiento del ascensor instalado (ya que supone la aportación solidaria para su mantenimiento de unos 5 €/vivienda/mes) tenemos que de los 90 ascensores instalados están funcionando aproximadamente un 80%.

Córdoba, Diciembre de 2013

Fdo. Jorge Benítez. Arquitecto Director Oficina RIB San Martín de Porres